Оценка незавершенного строительства

Иногда в результате неудачного или приостановленого инвестиционного проекта строительство запланированных объектов недвижимости замораживается, вследствие чего на балансе компании появляется статья «незавершенное строительство».

Что учитывается при оценке незавершённого строительства?

• Анализ юридического статуса объекта - изучение правоустанавливающих, разрешительных, технических и проектных документов на объект незавершенного строительства;
• Определение причин, по которым строительство было прекращено;
• Расчет фактических затрат, которые вложены в строительство (Покупка строительных материалов, земельного участка, аренда техники, фонд оплаты труда и многое другое);
• Расчет будущих затрат, которые потребуются для завершения строительства, перепрофилирования или демонтажа (сноса) объекта;
• Оценка технического состояния объекта.

При этом значимость факторов различается в зависимости от вида объекта незавершенного строительства. В стоимости бизнес-центров и офисов особый вес имеет удачное расположение (близость к метро, количество остановок муниципального транспорта, небольшая удаленность от центра и т. д.). Для складской недвижимости, к примеру, важнее давность, тип и состояние постройки.

Подходы в оценке незавершённого строительства

1. Сравнительный подход. Поиск объектов со схожими характеристиками и стадиями возведения. Для объектов незавершённого строительства сделать это довольно сложно, так как объектов со схожими характеристиками на рынке мало.
2. Затратный подход - при затратном подходе определяется стоимость фактически понесенных расходов при реализации данного проекта, К затратам можно отнести покупку или аренду земельного участка, стройматериалы, фонд оплаты труда, аренда строительной техники и предстоящие расходы, расчеты и сметы;
3. Доходный подход используется для объектов незавершённого строительства, способных приносить прибыль, в том числе и после завершения строительства.

Результаты оценки официально признаются уполномоченным органами.

Цели проведения оценки незавершенного строительства

• Приобретение или реализация объекта незавершенного строительства. В случае продажи компания должна оценить затраты, которые она понесла в процессе возведения и после его заморозки для возмещения их стоимости (оформление документов, подключение коммуникаций), реконструкция и пр.
• Постановка объекта на баланс предприятия. Для того чтобы внести недостроенный объект в список активов, компания должна знать его стоимость и определить цену с учетом реалий рынка.
• Судебные тяжбы в отношении объекта незавершенного строительства.
• Решение об использовании недостроенного объекта незавершенного в будущем. Компания может принять решение изменить назначение объекта и цели его эксплуатации. В некоторых случаях незавершённые здания могут быть переоборудованы под иные задачи, нежели те, что были запланированы изначально. Для определения такой возможности необходима профессиональная оценка экспертов.
• В некоторых случаях стоимость земли превышает цену объектов, на ней расположенных. Иногда возникает необходимость снести сооружения для получения большей выгоды от использования освободившегося участка в будущем при сохранении незавершенного строительства.
• Получение финансирования под залог объекта незавершенного строительства.

Зачастую оценка стоимости недостойного объекта недвижимости проводится с целью получения банковского кредита под залог имущества или при осуществлении сделки купли-продажи. Практика показывает, что имеются и другие причины для данной процедуры. К примеру, разрешение материальных споров, привлечение инвестиций, принятие прочих управленческих задач.

Обследование объектов для оценки незавершенного строительства

1. Изучение особенностей и характеристик участка, так как его рыночная стоимость влияет на итоговую оценку незавершенного строительства;
2. Изучение фактического состояния возведенных конструкций (фундамент, стены, перекрытия, лестницы и т.д.), инженерных систем;
3. Определение износа конструкций и коммуникаций (тем дольше не ведется строительство объекта, тем быстрее будет расти показатель физического износа).

Информация об оценке незавершенного строительства