Оценка зданий

Здание — результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему с надземной и (или) подземным составом, включающую помещения, сети инженерно-технического обеспечения для проживания людей или размещения производства. Независимая оценка зданий является обоснованным мнением о рыночной стоимости такой недвижимости, т. е. возможной цене продажи на рынке коммерческой и некоммерческой недвижимости; но это происходит только в том случае если есть достоверные данные об оценке объекта или сооружения по их стоимости: цена определяется экспертами путем анализа рынка.

Коммерческие здания возможно разделить по функциональному назначению на типы:

• офисные;
• торговые;
• складские;
• промышленные.

Офисная недвижимость помогает создать имидж, стать лицом компании и вносить вклад в деловую репутацию. Клиенты оценивают офисную недвижимости по расположению – как правило такие объекты находятся в городской черте или вблизи деловой части города оценщик ориентируется на удаленность от офиса.

При оценке нежилого здания также важным фактором, формирующим стоимость его объекта является расположение и доступность для покупателя. Для определения стоимости оценщики анализируют характеристики района в котором расположен магазин: плотность населения (количество жилых домов), привлекательность территории; наличие промышленных зданий на участке застройки города.

Для оценки складского здания важно правильно определить его функциональное назначение в соответствии с использованием. Например, для хранения крупногабаритных грузов или погрузки тяжелого оборудования требуется наличие грузоподъемного механизма и гидравлической системы подъема. Существенным фактором будет отсутствие отопления либо оснащение помещения холодильным оборудованием — например, для хранения скоропортящихся товаров.

В процессе оценки рыночной стоимости производственного здания можно оценить эффективность его использования, анализировать затраты на производство и принимать нужные управленческие решения.

Доходным подходом (который основан на определении необходимых затрат) оценщики пользуются для оценки коммерческих зданий специального назначения, специфических объектов узкой производственный направленности или сооружений с значительным износоустойчивостью.

Цели проведения оценки зданий

• При постановке или снятии с баланса;
• При страховании;
• Для урегулирования имущественных споров в суде;
• Для оспаривания результатов государственной кадастровой оценки;
• При установлении стоимости в коммерческих договорах, например, о купле-продаже недвижимости;
• Перед предстоящей реорганизацией или закрытием бизнеса;
• Для получения кредита под залог (от оценки коммерческой недвижимости зависит объем одобренного финансирования);
• Перед внесением соответствующих активов в уставный капитал;
• Для установления объективных условий аренды;
• Для других целей.

Документы необходимые для оценки зданий

• Правоустанавливающие документы собственника (договор купли-продажи или аренды, свидетельство о госрегистрации);
• Документация, подтверждающая право владения участком земли, схема участка с обозначением границ территории, кадастровый план;
• Паспортные данные заказчика или реквизиты организации;
• Выданный БТИ технический паспорт здания;
• Поэтажный план здания с экспликацией;
• Сведения о балансовой стоимости здания/сооружения (для юрлиц);
• Данные обо всех обременениях, распространяющихся на исследуемый объект недвижимости;
• Проектно-сметная документация (если оценивается объект незавершенного строительства).

Факторы влияющие на стоимость объекта оценки

• Расположение объекта.
• Дата постройки/год ввода в эксплуатацию.
• Основной материал конструкций здания (дерево, кирпич, монолит, железобетон).
• Актуальное состояние объекта, дата проведения последнего косметического или капитального ремонта.
• Назначение помещения или здания (офис, склад, торговый зал и пр.).
• Характеристики планировки.
• Имеющиеся обременения.
• Особенности прав на земельный участок, на котором располагается исследуемый объект (в собственности, в аренде, в бессрочном пользовании).

Информация об оценке здания