Оценка городской земли

Независимая оценка городских земель

В первую очередь, это обусловлено количеством населения в пределах населённых пунктов. Чем больше людей – тем выше спрос на услугу и более высокая цена независимой оценки земельных участков этой категории.

Правовой статус городских земель

В статье 7 Земельного кодекса РФ выделено семь категорий земель: городские земли, территории населённых пунктов (ЗНП), не выходящие за границу поселений и предназначенные для развития города или деревни. Согласно ЗК РФ, вид использования земли определяется территориальными зонами и видом разрешённого применения (ВРИ) каждого отдельного участка.

• Жилая.
• Производственная.
• Общественная.
• Сельскохозяйственная.
• Рекреационная (зона отдыха).
• Инженерная.
• Военная.
• Спецназначения.
• Для иных целей.

Возможные виды оценки

Земли населённых пунктов могут иметь 2 вида стоимости:

• Кадастровая стоимость (КС).
• Рыночная стоимость (РС).

От выбранного вида зависят и конкретные особенности проведения оценки.

Оценка кадастровой стоимости

По умолчанию, обязанность по проведению кадастровой оценки лежит на местных администрациях. Не реже 1 раза в 5 лет местные власти проводят оценку каждого земельного участка и заключают договор с независимыми оценщиками (они выполняют все основные работы).

От кадастровой стоимости участка зависит итоговая сумма земельного налога. Если участок находится во владении государства (региона), то от кадастрового показателя будет зависеть стоимость для покупки или арендной платы в случае передачи земли в аренду.

При определении КС значение имеют вид возможного использования надела и средняя рыночная стоимость одного квадратного метра. Причём, рыночная стоимость определяется не для всего города, а только для одного кадастрового квартала, что повышает объективность проведения оценки.

Зачем производить независимую кадастровую оценку?

Как уже указано выше, от кадастровой стоимости ЗУ зависит сумма земельного налога, уплачиваемого владельцем участка. При необъективном завышении кадастровой стоимости будет увеличена и сумма налога. На своё усмотрение владелец ЗУ может заказать независимую кадастровую оценку, которая подтвердит текущую кадастровую стоимость ЗУ, или назначит новую. С заключением от независимой экспертизы владелец участка может обратиться в суд с требованием изменить КС его надела.

Оценка рыночной стоимости городской земли

Комплексная оценка городских земель представляет собой задачу собственника участка, либо потенциального правообладателя (покупца), держателя залогового имущества и т.д.

• Особенности населённого пункта: размеры, количество жителей, административный статус (районный центр, областной центр, город федерального значения).
• Качество земли. Оценивается как плодородность земельных угодий, так и пригодность земли к возведению капитальных построек.
• Наличие (отсутствие) рядом коммуникаций и инженерно-транспортных сооружений.
• Уровень развития транспортной инфраструктуры: качество проходимых дорог, наличие рядом автомагистралей, удалённость от ЖД станций и автостанций.
• Климат региона и природные условия населённого пункта. В том числе в расчёт берётся уровень озеленения города, наличие в нём зелёных парков и т.д.
• Экология региона.
• Количество доступных социальных объектов: школы, поликлиники, больницы, театры, кинотеатры и т.д.
• Расположение участка в городе: насколько далеко находится он от центра, как добраться к наиболее значимым местам в городе.
• Удалённость от работы. В расчёт берутся наиболее вероятные места трудоустройства – градообразующие предприятия.
• Наличие природных и исторических достопримечательностей.
• Статус туристического (курортного) города.
• Наличие рядом аэропортов и морских портов.
• Научный потенциал города.
• Статус района, в котором находится участок.

При этом следует помнить, что на рыночную стоимость влияют существующие спрос и предложение (не касается земель небольших населённых пунктов — типа селений или деревень).

• В городах площадь населённых пунктов ограничена установленной границей, границы города перемещают только в случаях большой необходимости.
• Развивающийся город производит множество значимых культурных объектов, сооружений инфраструктуры и т.д.

Информация об оценке земельного участка в городе